Le régime social de La loueuse en meublé
1. Rappel des textes de lois et données chiffrées :
Depuis le 1er janvier 2021, la loi de financement de la sécurité sociale (LFSS) pour 2021 a introduit un nouveau cadre d’assujettissement des loueurs en meublé aux cotisations sociales.
Textes officiels applicables :
Loi n° 2020-1576 du 14 décembre 2020 – article 22.
Décret n° 2021-1767 du 22 décembre 2021, qui précise les modalités d’application du nouveau régime.
Modifications du Code de la sécurité sociale, notamment l'article L. 611-1.
Rappel des seuils :
Sont assujettis à l'URSSAF les loueurs en meublé dont les recettes annuelles excèdent 23 000 € et qui louent un ou plusieurs meublés de tourisme (location à la journée, semaine, etc.).
Le seuil de 23 000 € est déterminé au niveau du foyer fiscal, même pour l’assujettissement à un régime social individuel.
Deux catégories principales sont concernées :
Les LMP (Loueurs en Meublé Professionnels)
Les LMNP (Loueurs en Meublé Non Professionnels) dès lors qu’ils exercent une activité de location touristique et dépassent ce seuil
2. Points forts du régime :
Harmonisation entre fiscal et social : le même seuil est utilisé pour les deux régimes (23 K€).
Suppression de l'obligation d'inscription au RCS pour les LMP : simplifie les démarches.
Meilleure reconnaissance du caractère professionnel de certaines activités de location.
Site URSSAF spécifique au meublé très bien fait, avec simulateurs, infographies et lien direct vers les formulaires d’immatriculation.
3. Points d'améliorations / Limites du régime :
Absence de décrets d’application complémentaires sur des cas complexes (ex : indivision).
Pas de circulaire unificatrice : les réponses des services URSSAF sont parfois contradictoires, ce qui crée de l’insécurité juridique.
Pratiques contestables identifiées :
Le principe "URSSAF un jour, URSSAF toujours" : maintien de l’assujettissement même si les conditions ne sont plus remplies.
Assujettissement possible sur le total des recettes meublées, même si l'activité touristique reste minime.
Validité constitutionnelle douteuse : utilisation du foyer fiscal comme référent social alors que le droit social repose sur des critères individuels.
4. Éléments stratégiques pour les exploitants :
Contrôles URSSAF en augmentation :
Recoupements avec les données fiscales.
Transmission d’informations par les plateformes (ex : Airbnb, Booking).
Premiers cas de mises en demeure pour non-affiliation à l’URSSAF.
Conseils pratiques :
Si vous vendez un bien, veillez à être LMNP l’année de la vente pour rester sous le régime des plus-values privées.
Vérifiez chaque année votre statut pour anticiper les conséquences sociales.
Se faire accompagner par un fiscaliste et, si litige, un avocat en droit social.
Vers une future réforme ?
Probable évolution du régime fiscal de la location meublée.
Idée : distinguer activité commerciale (court séjour avec services) et activité patrimoniale (longue durée sans service).
5. Cotisations sociales :
Assiette des cotisations :
LMP : sur le bénéfice net (après déduction des charges et amortissements).
LMNP >23K en location touristique : option pour le régime général, avec abattement sur les recettes.
Taux moyens :
Environ 40-45 % pour les LMP (indépendants).
Environ 20-25 % au régime général.
6. Déclarations d'impôts sur les revenus :
Formulaires utilisés :
2042-C-PRO pour les BIC (micro-BIC ou réel).
2031 et annexe 2033 si régime réel.
Imposition :
LMNP : impôt sur le revenu catégorie BIC non professionnel.
LMP : BIC professionnel, impact possible sur l’IFI, les plus-values et les exonérations.
Conclusion :
Ce régime, bien qu’il vise à clarifier et aligner fiscal et social, présente de nombreuses zones d’ombre et des incohérences juridiques majeures.
Ce document a pour vocation de vous aider à comprendre les enjeux sociaux liés à votre activité de location meublée et à vous positionner de façon sécurisée et stratégique.
En tant qu’ experte-comptable spécialisée dans l’accompagnement des loueurs meublés, je suis à vos côtés pour :
Diagnostiquer votre situation (statut, recettes, modalités de location)
Vous conseiller sur l’organisation juridique et fiscale la plus adaptée
Anticiper les risques de requalification ou d’assujettissement URSSAF
Optimiser votre fiscalité et votre protection sociale
Répondre à vos obligations déclaratives
Vous orienter vers des avocats partenaires si un contentieux social survient
💡 Mon objectif : vous permettre d’entreprendre en toute confiance, avec une vision claire de vos droits et devoirs, et une stratégie cohérente entre vos ambitions et le cadre légal.
N’hésitez pas à me solliciter pour un point personnalisé ou un audit complet de votre activité de location meublée.
